Crédit immobilier - Préparer l'opération
L'accession à la propriété est souvent un projet à long terme qui doit donc être préparé avec minutie notamment au niveau du budget, du choix du prêt et des garanties. Même si l'emprunteur français bénéficie d'une forte protection (législation stricte et jurisprudence favorable), la mesure du risque pris est à déterminer avant de sauter le pas de l'accession.
Il est couramment admis que l'ensemble des charges d'un emprunteur, y compris le remboursement du prêt souhaité, ne doit pas représenter plus de 33 % de ses revenus.
Cependant, suivant le montant des revenus (salaires, primes, aides, etc.), ce pourcentage n'a pas la même signification et le taux d'endettement peut être augmenté sans pour autant obérer le budget du ménage.
Dans ces cas, il sera tenu compte du "reste à vivre" ou du quotient familial qui permet de déterminer un montant de ressources par personne. Une analyse précise du budget du ménage est donc nécessaire, afin de déterminer son train de vie et sa capacité d'épargne.
En effet, un endettement de 33 % pour une personne qui perçoit un revenu important n'a pas le même impact que pour une personne qui perçoit un faible revenu.
Dans certaines hypothèses, il faut également déterminer si le ménage peut subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées. En effet, d'autres crédits à la consommation notamment peuvent alourdir les dépenses du ménage.
Il y a quelques années, il était exigé d'avoir un apport pour payer au moins les frais annexes à l'acquisition d'un bien immobilier.
Dorénavant, l'absence d'apport n'empêche pas l'accès au crédit, même si l'existence d'une épargne permet de caractériser la capacité à thésauriser et donc une bonne gestion du budget.
De plus, cette exigence pourrait pénaliser les emprunteurs les plus jeunes ou les plus modestes qui n'ont pas encore eu l'opportunité de se constituer un apport mais qui préfèrent investir dans un bien immobilier plutôt que de payer un loyer.
Enfin, certains acquéreurs préfèrent emprunter la totalité du montant dont ils ont besoin et conserver leur épargne disponible afin de faire face à d'éventuels travaux ou "coups durs".
Les prêts à taux fixe sont des prêts dont le taux d'intérêt, les mensualités et la durée sont fixés à l'avance et restent immuables. Ils peuvent être à échéances constantes ou progressives.
A l'inverse, les prêts à taux variable sont des prêts dont le taux varie en fonction d'un indice de référence. Certains prêts peuvent être soumis à une double indexation. Le coût total du crédit n'est connu qu'au terme du contrat.
Les emprunteurs sont très frileux vis à vis des prêts à taux variable dont la compréhension est parfois difficile, c'est la raison pour laquelle ils s'orientent très généralement vers un taux fixe, plus élevé, mais qu'ils considèrent plus sécurisé.
La durée du prêt sera très souvent fonction du montant nécessaire pour financer l'opération car la capacité d'endettement d'un emprunteur est limitée. La durée moyenne d'un prêt oscille généralement entre 20 et 30 ans.
Le choix d'une durée de prêt n'est pas anodin car de cette durée dépend le taux d'intérêt et le coût global de l'opération. En effet, le taux d'intérêt et le coût augmentent avec la durée.
Les prêts avec une longue durée ne vont généralement pas au terme pour cause de revente ou de remboursement anticipé.
A côté des prêts bancaires "classiques", l'emprunteur peut, dans certaines conditions, être éligible à certains prêts aidés dont le plus connu est le prêt à taux zéro. Le bénéfice que peuvent procurer ces prêts avantageux n'est pas à négliger car ils peuvent faciliter l'accession à la propriété notamment pour les ménages les plus modestes.
Lors d'une acquisition immobilière au moyen d'un prêt, certains facteurs doivent être envisagés pour prévenir certains risques.
En effet, pendant toute la durée du remboursement, des accidents de la vie peuvent survenir. Le décès, un accident, la maladie, le chômage et la séparation d'un couple sont autant d'événements qui peuvent perturber la situation envisagée initialement.
Des solutions existent pour permettre à l'emprunteur de faire face malgré tout à ces obligations.
L'assurance décès invalidité qui permet d'assurer le risque de décès ou d'invalidité, n'est pas obligatoire lorsqu'un emprunteur souscrit un prêt.
Cependant, les établissements de crédit l'exigent dans la majorité des cas.
Différentes possibilités s'offrent à l'emprunteur qui peut soit choisir l'assurance proposée par l'établissement de crédit, soit une assurance extérieure. Il doit également déterminer le niveau de protection qu'il souhaite, en sachant que les établissements de crédit exigent souvent une couverture intégrale de la mensualité c'est à dire égale à 100 %.
S'il le souhaite, il peut également se prémunir contre d'autres risques comme celui de la perte d'emploi ou encore souscrire une garantie contre le risque de loyers impayés (garantie des risques locatifs, GRL) dans l'hypothèse d'un immobilier locatif.
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