PEL

PRINCIPES GENERAUX

Le concept d'épargne logement a été institué par la loi du 10.07.1965. Ce régime initial a été maintes fois aménagé et modifié depuis sa création (la durée du plan ainsi que ses taux de rémunération et d'emprunt ont variés), et pour la dernière fois le 1er août 2003.

 

Néanmoins, l'objectif du législateur de 1965 demeure :

 

Faciliter l'accession à la propriété, notamment à la résidence principale, et drainer l'épargne des particuliers vers l'investissement pierre.

 

 

Ce concept consiste à associer l'octroi d'un crédit à une épargne préalable de l'emprunteur.

 

Remarque : pour les plans ouverts à compter du 12 décembre 2002, la versement de la prime d'Etat est subordonnée à la réalisation d'un crédit.

 

 

BENEFICIAIRES

Le Plan d'Epargne logement, ou PEL, est réservée aux personnes physiques, majeures ou mineures, résidentes ou non résidentes.

 

Chaque membre d'une même famille peut souscrire un PEL ou un CEL, voir un PEL et un CEL, à la condition que l'un et l'autre soient domiciliés dans le même établissement. Néanmoins, nul ne peut être titulaire de plusieurs CEL ou de plusieurs PEL.

 

En conséquence, un PEL ne peut ni être ouvert en compte joint, ni être ouvert par une indivision (elle peut cependant en hériter).

 

Cas des mineurs : Seul un représentant légal (généralement le père ou la mère) est habilité à ouvrir et à faire fonctionner le PEL d'un mineur. Il n'est donc pas envisageable d'ouvrir l'une ou l'autre de ces formules à un mineur sans l'aval et la signature de ses représentants. En outre, toute clôture doit revêtir la signature des deux parents.

 

 

OUVERTURE ET FONCTIONNEMENT

Le PEL fait l'objet d'un contrat entre l'établissement dépositaire (banque ou caisse d'épargne) et le souscripteur. Par celui-ci, le souscripteur s'engage à réaliser un effort d'épargne dans les limites réglementaires du plan :

 

• Le dépôt initial doit être au moins égal à 225 euros ;

• Le montant global des dépôts effectués pendant toute la durée du plan ne doit pas excéder 61.200 euros, hors intérêts capitalisés qui ne sont pas pris en compte dans ce plafond.

• Les versements annuels ne doivent pas être inférieurs à 540 euros. Ils peuvent être programmés (45 euros par mois, 135 euros par trimestre...) ou libres. Le montant des versements périodiques peut être augmenté ou diminué, sans amener l'apport annuel en deçà du minimum requis.

• La durée contractuelle d'un plan est de 4 ans. Néanmoins, celle-ci peut être prorogée année par année, en respectant le versement minimum annuel, jusqu'à 10 ans. Cette prorogation doit être sollicitée dans l'année qui suit le terme prévu du plan.

• L'épargne investie est en principe indisponible jusqu'à l'échéance du plan. Tout retrait entraîne automatiquement la clôture de PEL et peut générer, en fonction de la durée effective de placement, une réduction de la rémunération et/ou des droits à crédit.

 

 

REMUNERATION

La rémunération globale des dépôts, sur les plans ouverts à compter du 1er août 2003, est fixée à 3,50 %.

Elle résulte de l'agrégation de deux composantes distinctes :

• Un intérêt versé par l'établissement dépositaire égal à 5/7 ème de la rémunération globale, soit 2,50 %.
• Une prime d'Etat égale 2/7 ème de la rémunération globale, soit 1,00 %, plafonnée à 1.525 euros pour toute la durée du plan.

 

Dès que le plafond de la prime est atteint, l'Etat ne participe plus à la rémunération des dépôts, qui est réduite à 2,54 % (taux contractuel du plan).

 

Les intérêts et la prime d'Etat sont capitalisés sur le plan au 31 décembre de chaque année, quelle que soit sa date d'ouverture. En pratique, l'établissement dépositaire fait l'avance de la prime, pour les plans ouverts avant le 12 décembre 2003, qui sera récupérée auprès de l'Etat, à la clôture du plan.

 

Les plans ouverts conservent leur rémunération propre, c'est à dire un taux global plus élevé, et, une fraction de rémunération à la charge de l'établissement différente :

 

Régime PEL	Taux global	Dont prime	Taux contractuel
01.07.1985	7,50 %	3,00 %	4,75 %
16.05.1986	6,00 %	1,50 %	4,62 %
07.02.1994	5,25 %	1,50 %	3,84 %
28.01.1997	4,25 %	1,21 %	3,10 %
09.06.1998	4,00 %	1,14 %	2,90 %
27.07.1999	3,60 %	1,03 %	2,61 %
01.07.2000	4,50 %	1,29 %	3,27 %
01.08.2003	3,50 %	1,00 %	2,50 %

 

Le rendement contractuel d'un PEL peut être réduit ou augmenté dans certains cas :

• Il est réduit au taux contractuel si le plan n'est pas suivi d'une opération d'emprunt (pour les plans ouverts après le 12 décembre 2002).
• Il est réduit si le plan n'est pas conduit à son échéance normale. Les droits à crédit acquis sont également réduits, voire totalement annulés si le plan a moins de trois ans. Le tableau ci-après indique la rémunération effective donnée par l'établissement et par l'Etat, en fonction de la durée réelle du placement :

Durée effective	Plan 09.06.1998	Plan 27.07.1999	Plan 01.07.2000	Plan 01/08/2003	Remarques
Moins de 2 ans	-	-	Intérêts : 1,5 % Prime : 0 (CEL)	Intérêts : 1,5 % Prime : 0 (CEL)	Transformation du PEL en CEL
Moins de 3 ans	-	-	Intérêts : 3,21 % Prime : 0	Intérêts : 2,50 % Prime : 0	Transformation possible en CEL
Moins de 4 ans	Intérêt : 2,86 % Prime : 0,57 %	Intérêt : 2,57 % Prime : 0,51 %	Intérêt : 3,21 % Prime : 0,65 %	Intérêt : 2,50 % Prime : 0,5 %	Prime plafonnée à 763 €

 

• Les rémunérations indiquées ci-dessus sont applicables rétroactivement depuis l'ouverture du plan. Par ailleurs, le titulaire a la possibilité de transformer son plan en CEL à tout moment, quelle que soit la durée de son PEL.

• Le rendement contractuel du plan est augmenté pour les titulaires qui financent une habitation personnelle (principale ou secondaire) au terme d'un plan d'une durée minimale de 4 ans. Une majoration de prime, égale à 10 % des intérêts pris en compte dans le calcul du crédit, est alors versée par l'Etat, dans la limite de 160 € par personne à charge du titulaire.

 

 

DECOMPTE DES INTERETS

 

En principe, la rémunération de l'épargne investie sur un PEL est décomptée par quinzaine, selon les règles en vigueur pour les livrets d'épargne ordinaires.

Ainsi, tout versement prend effet au premier jour de la quinzaine suivante (1er ou 16 du mois), et tout retrait est effectif au dernier jour de la quinzaine précédente (15 ou dernier jour du mois).

Toutefois, certains établissements appliquent, en pratique, une valorisation à compter du premier jour qui suit le versement, ce qui améliore très légèrement la rémunération acquise.

 

 

FISCALITE

 Les intérêts ainsi que la prime d'Etat versés aux déposants sont exonérés d'impôts sur le revenu les douze premières années. En cas de clôture anticipée du plan, cette exonération reste acquise, indépendamment de la mise en place d'un crédit.
Imposition à compter du 1er janvier 2006 des intérêts inscrits en compte le 31 décembre ou à la date de retrait des PEL de plus de douze ans ou dont le terme est échu pour les plans ouverts avant le 1er avril 1992.

 

 Cependant, les intérêts et la prime d'Etat sont assujettis aux prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux ne sont en principe recouvrés directement sur les capitaux issus du plan qu'au moment de son dénouement.

Les conditions de prélèvement des prélèvements sociaux sont aménagées par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2006. A partir du 1er janvier 2006, la CSG et les autres prélèvements sociaux seront prélevés chaque année. Le prélèvement est réalisé :

 

* Au 1er janvier 2006 ou à la date du dixième anniversaire du plan si celle-ci est postérieure, le paiement des prélèvements sociaux dus sur les intérêts capitalisés sur des plans d'épargne logement de dix ans ou plus. Ces sommes étaient dues auparavant au dénouement du PEL.

 

* Annuellement, sur les intérêts inscrits en compte à compter du 1er janvier 2006 sur les plans de plus de dix ans, conformément à la règle applicable généralement pour les produits de placement.

 

 L'épargne logement ne bénéficie d'aucun avantage particulier pour les droits de mutation à titre gratuit ou pour l'ISF.

 

 Cas des titulaires de PEL non résidents

 

• Prélèvements sociaux

" Lorsque le titulaire du PEL n'est pas fiscalement domicilié en France à la date de l'un des faits générateurs d'imposition aux prélèvements sociaux des produits de son plan, il n'est pas redevable des prélèvements sociaux à la date du fait générateur d'imposition concerné."
On rappelllera que les faits générateurs sont :

• Le 31 décembre de l'année du 10ème anniversaire du plan ou de son échéance, puis le cas échéant le 31 décembre de chacune des années qui suit celle du 10ème anniversaire du plan ou celle de sa date d'échéance ;
• et/ou lors du dénouement du plan.
• La prime d'épargne des PEL est soumise aux prélèvements sociaux à la date de son versement, qui intervient :
  • soit lors du dénouement du plan (retrait des fonds), pour les PEL ouverts avant le 12 décembre 2002 ;
  • soit à la date du premier déblocage des fonds du prêt d'épargne-logement, pour les PEL ouverts à compter du 12 décembre 2002.

• Impôt sur le revenu

"En application de l'article 41 duodecies C de l'annexe III au code général des impôts, les produits des PEL (intérêts et prime d'épargne) ne sont pas soumis au prélèvement obligatoire prévu au III de l'article 125 A du même code, lorsque le titulaire du plan n'est pas fiscalement domicilié en France à la date à laquelle intervient le fait générateur d'impôt sur le revenu, c'est-à-dire lors de chaque inscription en compte des intérêts intervenant postérieurement au 1er janvier 2006 (si le PEL a plus de douze ans à cette date) ou postérieurement à la date du douzième anniversaire du plan."

Instruction fiscale du 31 mai 2006, BOI I-4-06

 

 

TERME DU PLAN

 

Le titulaire peut clore son plan à tout moment, avec pour conséquence les limitations de rémunération indiquées ci-dessus. Dès lors que le plan a plus de 4 ans, les intérêts et la prime d'Etat sont acquis jusqu'à la date de retrait des fonds.

 

Cependant, les droits à crédit utilisables pour le prêt sont limités à ceux accumulés à la date anniversaire de l'ouverture du plan.

 

 

Exemple : PEL ouvert 01.07 de l'année n
Clos au 01.09.n+3 => Droits acquis au 01.07.n+3
Clos au 01.10.n+5 => Droits acquis au 01.07.n+5
Clos au 01.01.n+12 => Droits acquis au 01.07.n+10

 

Notre dernier exemple illustre le cas du plan "dormant". Un plan est réputé "dormant" dans trois situations particulières :

• Le plan n'a pas été prorogé à son échéance ;
• Le plan n'a pas respecté les règles de versements minima ;
• Le plan a dépassé sa durée maximale de dix ans (Pour les plans antérieurs à 1994).

Au jour où le plan entre dans l'une de ces situations, sa rémunération est ramenée au taux contractuel, et il cesse de produire des droits à crédit.

 

 

TRANSFERT

 

Le plan d'épargne logement est transférable en l'état, c'est à dire en conservant au titulaire les avantages acquis dans le premier établissement. L'établissement qui accepte le transfert s'engage ainsi irrévocablement à assurer l'intégralité des droits attachés au produit d'épargne logement.

Néanmoins, un établissement peut fort bien refuser un transfert, s'il juge l'opération délicate ou non rentable pour lui-même, en raison notamment de la mise en place imminente d'un crédit sans qu'il ait bénéficié de l'épargne préalable.

 

Des frais de transfert peuvent être retenus par l'établissement d'origine, à condition qu'ils ne s'imputent pas sur le plan lui-même, et que le titulaire en ait été informé dès l'ouverture du plan.

 

 

PHASE DE PRET

 

Lorsque le plan est venu à terme, le souscripteur a la faculté de retirer les sommes déposées et bénéficie réglementairement de droits à crédit. Ceux-ci sont utilisables pendant un an, jour pour jour, après la fermeture du PEL.

Une attestation de droits acquis est délivrée, sur demande, par l'établissement teneur lors de la clôture du plan.

 

 

LA DESTINATION DES PRETS

 

La loi 85-536 du 21.05.1985 a considérablement étendu le champ d'application des prêts épargne logement.

Désormais, ces prêts peuvent être, en principe, affectés :

• à la construction, à l'acquisition, à l'extension ou à la réparation d'un logement destiné à l'habitation principale du propriétaire ou d'un locataire (en cas de location, le logement doit être loué nu) ;
• à la construction, à l'extension ou à l'amélioration d'une résidence secondaire ;
• à l'acquisition de parts de SCPI dont le patrimoine est affecté au moins à 90 % à l'habitation.

 

Remarques :
- Les dispositions précédentes ne font pas obstacle à l'affectation de l'épargne logement au financement d'un local destiné à un usage commercial ou professionnel, dès lors qu'il comporte également l'habitation principale du bénéficiaire.
- L'acquisition d'immeubles situés hors de France, de biens meubles (sauf cas particulier des mariniers et des forains) ou de locaux professionnels est exclu du régime.

  Restrictions liées à la résidence principale

 

La résidence principale est le logement où le contribuable réside habituellement avec sa famille pendant la majeure partie de l'année. L'occupation du logement financé doit donc être effective dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux, ou suivant l'acquisition si celle-ci est postérieure. Ce délai est reporté au premier janvier de la cinquième année qui suit la conclusion du prêt, pour les logements destinés à devenir à terme l'habitation principale de personnes en poste à l'étranger ou disposant de logements de fonction.
Les annexes de la résidence principale (garage, place de stationnement...) peuvent faire l'objet de financement à condition d'être situées à proximité immédiate du logement et que l'emprunteur soit propriétaire de ce dernier. En outre, seuls les accessoires "attachés au fonds et à perpétuelle demeure" peuvent être financés.

  Restrictions liées à la résidence secondaire

 

L'acquisition d'une résidence secondaire ancienne est exclue, seuls les travaux éventuels sont admis. En revanche, l'acquisition de parts de multipropriété ou de résidence de tourisme neuves ne pose aucune difficulté.
Par principe, le financement simultané d'une résidence principale et d'une résidence secondaire, par un même bénéficiaire, est impossible.

  Les terrains à bâtir

 

Le financement d'un terrain à bâtir est possible uniquement si l'opération s'accompagne simultanément de la construction du logement. Dans ce cas, la valeur du terrain prise en considération ne peut excéder le coût de cette construction. Bien entendu, le logement à édifier doit lui-même être éligible au régime de l'épargne logement.

  Démembrement de propriété

 

Le nu-propriétaire peut obtenir, sans restriction, un prêt épargne logement dans les mêmes conditions qu'un propriétaire. Pour reconstituer son droit de propriété intégral, il peut également financer l'usufruit d'un logement. Il est exclu de financer un usufruit seul dans d'autres conditions.
L'usufruitier, à l'instar d'un locataire, peut financer des travaux d'aménagement qui lui incombent normalement.

  Financement d'une soulte ou d'un bouquet

 

Des droits de succession ou de donation ne peuvent être financés par un prêt d'épargne logement. En revanche, en cas de divorce, de donation partage ou de succession, la soulte versée à l'ex-conjoint ou aux autres héritiers peut être financée, à la condition que la ou les habitations transmises ou partagées soient conformes à la réglementation. Il résulte de cette condition que la résidence secondaire sera exclue, car ancienne par définition.
Une acquisition en viager peut être financée en épargne logement dans la limite de la somme acquittée immédiatement au crédirentier (le bouquet), si le logement constitue une résidence principale.

 

 

LE CUMUL DES PRETS

 

Depuis le 01.04.1992, l'encours maximum des prêts issus de PEL ne doit pas excéder 92.000 euros pour l'encours total issu de plans et de comptes.

Ces limites s'entendent par emprunteur et par objet financé :

• Chaque emprunteur, personne physique, ne peut dépasser un encours global, résultant de un ou plusieurs prêts, supérieur aux plafonds fixés. Un couple marié, quel que soit son régime matrimonial peut prétendre au maximum à 184.000 euros d'encours de crédit (dont 46.000 euros pour les prêts issus de comptes). Il est néanmoins admis, pour mieux garantir le prêteur, que les contrats de prêts de chacun puissent être établis au nom des deux époux, sans transgresser la règle énoncée plus haut.

• Pour un même bien, l'encours global de crédit ne peut dépasser les plafonds précités. Ainsi, un couple ne pourra pas dépasser 92.000 euros d'emprunt pour acquérir sa résidence principale, même s'il dispose de possibilités supérieures. Cette règle est également valable pour les indivisaires ou les multi-propriétaires qui acquièrent ensemble un même bien.

 

 

LE DROIT A L'EMPRUNT

 

L'établissement dépositaire prend l'engagement d'accorder un prêt d'épargne logement dès lors qu'il ouvre un PEL. Il ne peut donc refuser ce prêt qu'en vertu de la loi du 31.12.1989 (dite "loi Neiertz"), lorsque les capacités financières du demandeur ne lui permettront raisonnablement pas de faire face aux échéances de prêt.

 

 

CARACTERISTIQUES DU CREDIT

 

Le crédit, plafonnée à 92 000 euros, peut être réalisé sur une durée de 2 à 15 ans, au choix de l'emprunteur. En outre, un remboursement anticipé est possible à tout moment, et généralement sans pénalités.

Le prêt est, en principe, remboursable par échéances constantes. Cependant, à condition de respecter la règle de corrélation entre les droits à crédit et les intérêts payés, la réglementation n'interdit pas un différé en capital.

 

En pratique, les établissements acceptent ce différé sur un ou deux ans, jusqu'à la livraison définitive du logement, en cas de vente en état futur d'achèvement. Par ailleurs, il est d'usage de ne pas accorder de crédit à différé total (crédit "in fine"), en raison du coût de cette formule pour les établissements prêteurs.

Le taux de l'emprunt est fixé réglementairement dès l'ouverture du plan. Il est égal au taux contractuel du plan augmenté d'une marge fixe de 1,70 %. Ainsi, pour les plans ouverts depuis le 1er août 2003, ce taux s'élève à 4,24 %. Il s'agit d'un taux actuariel ; le taux nominal varie en fonction de la périodicité de remboursement.

 

Le tableau ci-dessous indique le taux du prêt selon la date d'ouverture du plan :

 

Régime PEL	Taux contractuel	Taux du crédit
01.07.1985	4,75 %	6,45 %
16.05.1986	4,62 %	6,32 %
07.02.1994	3,84 %	5,54 %
28.01.1997	3,10 %	4,80 %
09.06.1998	2,90 %	4,60 %
27.07.1999	2,61 %	4,31 %
01.07.2000	3,27 %	4,97 %
01.08.2003	2,54 %	4,24 %

 

En cas d'utilisation de droits résultant de plusieurs régimes d'épargne logement, il convient d'appliquer une moyenne des taux, pondérée par le montant des droits utilisés dans chaque régime. Par ailleurs, les taux indiqués ci-dessus s'entendent hors assurance et hors coût des garanties.

 

 

 

QUELS DEPOTS FAUT-IL ENVISAGER ?

 

Si l'objectif du souscripteur est de réaliser un emprunt au terme de sa phase d'épargne, il est évident qu'il doit alimenter son produit pour obtenir le plus possible de droits à crédit. Néanmoins, il convient de ne pas dépasser le plafond de la prime d'Etat pendant la période d'épargne. Dans le cas contraire, en effet, la rentabilité globale est réduite, dès que le prime atteint sa limite réglementaire.

 

Il convient d'organiser les versements initiaux (VI) et les versements périodiques (VP) sur un PEL pour obtenir, sur une durée donnée, exactement 1.525 euros de prime, et donc 3.812,50 euros d'intérêts. Pour optimiser un plan, il suffit de calculer les couples (VI-VP), tels qu'au terme de 4 ans, le PEL ait généré 5.337,50 euros de rémunération. Le tableau suivant indique quelques couples qui satisfont à notre recherche pour les plans à 3,50 % :

 

Si tous les couples (VI - VP) de notre tableau génèrent le même rendement, la pratique montre qu'il convient d'éviter les versements initiaux trop forts. En effet, un couple plus équilibré présente deux avantages :

• Il impose un véritable effort d'épargne au souscripteur ; les échéances d'emprunt se substitueront alors naturellement à ce flux ;
• En cas de décalage de l'investissement, situation fort courante, le souscripteur aura la possibilité de réduire ses versements, avant l'échéance du PEL, pour maintenir la rémunération de son épargne.

 

 

OUVERTURE DE PLUSIEURS FORMULES

 

Il est impossible d'obtenir un crédit d'épargne logement maximum, soit 92.000 euros sur 15 ans, avec un seul plan, même associé à un compte. Aussi, afin de gérer au mieux de rendement de l'épargne, il convient dans tous les cas de multiplier le nombre de plans et de comptes au sein de sa famille.

 

En effet, même si les versements prévus ne génèrent pas de dépassement de la prime, au terme de la phase d'épargne, il sera possible de réaliser des investissements successifs en soldant les plans les uns après les autres. Lorsqu'un seul plan est ouvert, même pour un emprunt de faible montant, tous les droits acquis doivent être utilisés pour une même opération. Le reliquat est systématiquement perdu.
Par ailleurs, pour obtenir le crédit maximum sans pénaliser la rémunération de l'épargne, il faut ouvrir trois plans optimisés dans le cadre familial.

 

 

GESTION TRANSMISSIVE

Un souscripteur peut transmettre son PEL par donation à un membre de sa famille (descendant, ascendant, collatéral jusqu'au troisième degré inclusivement).

Il s'agit de la cession de l'ensemble du plan, et non seulement des droits à crédit y afférents. Dans ce cas, le donataire ne doit pas être lui même titulaire d'un autre PEL et, dès lors, il peut l'utiliser et accomplir librement tous les actes de gestion autorisés par la réglementation.

Au terme de la phase d'épargne, le titulaire peut bénéficier d'un crédit réglementé (et/ou de la prime d'Etat), en fonction des droits à crédit acquis.

 

La cession de droits à crédit n'est pas assimilée à une donation. Elle permet donc de transmettre indirectement des avoirs à un descendant (entre autres) hors droits de mutation. En effet, considérons un particulier qui souhaite aider son fils pour l'acquisition d'une résidence principale. Il possède un plan à échéance avec des droits à crédit. Il pourrait donner l'épargne disponible à son fils, qui n'a pas acquis en propre de droits à crédit, mais il choisit de donner le plan intégral à son fils :
=> L'épargne accumulée est normalement soumis aux droits de mutation.
=> Le fils emprunte à taux réduit sur 10 ans.
=> Sans le plan, il aurait pu emprunter une somme plus limitée avec les mêmes échéances.

 

En définitive, la cession du plan peut être considérée comme une donation complémentaire sans droits de mutation. Notons que l'effet est identique pour une cession simple de droits à crédit, si le fils avait été titulaire de droits propres.

 

 

TRANSMISSION PAR DECES

 

En cas de décès de son titulaire, le plan est transmissible en l'état. C'est-à-dire que les héritiers peuvent poursuivre le PEL jusqu'à la liquidation de la succession. Par la suite, il peut rester propriété indivise des co-héritiers ou être attribué à un seul d'entre eux. C'est le seul cas où une personne peut être en même temps titulaire de deux (ou plusieurs) plans d'épargne logement.

 

Néanmoins, l'héritier, ou le légataire, ne peut modifier les dispositions prises par le souscripteur d'origine, en particulier la durée du contrat (plus de prorogation possible) et le montant des versements périodiques.

Au terme du plan, le nouveau titulaire, ou l'indivision, peut exercer ses droits dans les mêmes conditions que s'il avait été lui même souscripteur dès l'origine.

 

 

CONCLUSION GENERALE

 

L'épargne logement est un excellent moyen de préparation de l'endettement. Les exemples étudiés montrent qu'il existe un intérêt financier réel à utiliser le PEL.

 

En outre, il est opportun de disposer d'un plan en permanence, même de faible montant, pour bénéficier de son antériorité ou, le cas échéant, pour recueillir des droits acquis par d'autres.