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Lons

 

SCELLIER POPULAIRE

Mis à jour le 15 mai 2009

 

 

 

 

Le Scellier populaire est lié au "Scellier". En effet, il a pour base celui-ci auquel il s'additionne et procure des avantages complémentaires.

 

Pour bénéficier de ces avantages supplémentaires, le bailleur est soumis à des conditions plus strictes que le "Robien Scellier".

 

 

Régime complémentaire du "De Robien Scellier"

 

 Le "Scellier Populaire" est réservé aux contribuables qui ont opté pour le « De Robien Scellier ». Il en résulte que les personnes concernées, les investissements éligibles ainsi que les conditions d'application de cette réduction sont les mêmes que dans le cadre du Robien Scellier et du Borloo Populaire.

 Le régime du "Scellier Populaire " apporte moyennant des engagements plus contraignants du preneur le bénéfice d'une déduction de 30% prévue dans le cadre du dispositif Borloo. Et lorsque le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire et que la location se produit au delà de la période de 9 ans, une réduction supplémentaire est prévue à hauteur de 2% du prix du logement pendant six années supplémentaires par période de trois ans. Le taux de la réduction d'impôt peut ainsi s'élever à 37% ou 32% du prix du logement par rapport au dispositif De Robien Scellier.

 

 

CONDITIONS DU LOGEMENT

 

 

Logements concernés

 Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d'Outre-Mer. De plus, ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation.

 Les locaux à usage mixte peuvent ouvrir à l'avantage fiscal à condition que les trois quarts au moins de leur superficie soient affectés à l'habitation. Dans ce cas, le bénéfice de la mesure ne concerne que la partie affectée à l'usage d'habitation.

 Le nouveau régime de réduction d'impôt s'applique :

 

Toutefois, la réduction d'impôt n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements réalisée après le 1er janvier 2009 pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Un contrat de réservation signé avant le 1er janvier 2009 est sans incidence sur l'obtention de la réduction qui reste alors possible.

 Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, à Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées pour le financement de tels logements, le dispositif Scellier pourra s'appliquer postérieurement à 2012, jusqu'en 2014 et jusqu'en 2017 sous conditions.

 

 

 

Logements respectant certaines caractéristiques thermiques et énergétiques

 Les logements doivent respecter des caractéristiques thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur (article L.11-9 du Code de la construction et de l'habitation).

 Un décret à paraître devrait énoncer les conditions de justification par le contribuable du respect de ces normes.

 Cette disposition s'appliquera aux logements qui feront l'objet d'une demande de permis de construire déposé à compter de l'entrée en vigueur du décret et au plus tard le 1er janvier 2010.

 La loi de finances rectificative pour 2008 modifie fortement ces régimes dans son article 31. Il convient de se reporter au commentaire de cette loi.

 

 

Délai d'achèvement des travaux de construction

 

Le délai de réalisation de tels travaux est encadré. L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé.

 

 

 

Localisation

 Ces logements doivent se situer dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

 Un arrêté du 30 décembre 2008 a été publié le 31 décembre 2008 faisant référence aux zones A B1 et B2 du décret du 10 août 2006 relatif au zonage du de Robien recentré.

 L'arrêté du 29 avril 2009 modifie le zonage aux acquisitions de logements à compter du 04 mai 2009 ou aux constructions de logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'une demande de permis de construire à compter du 04 mai 2009.

 

 

CONDITIONS DU LOCATAIRE

 

Conditions de la location

 Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans.

 La location doit être :

 

Cela exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.

 La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :

• la date de l'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf ;
• la date de l'achèvement, en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement ;
• la date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement ;

 

L'administration considère que « dans le cas d'étudiants qui, tout en restant à la charge de leurs parents au sens de l'impôt sur le revenu, disposent pour le besoin de leurs études d'un logement distinct, il est admis que la réduction pratiquée au titre du dispositif de Robien Scellier par le propriétaire du logement ne soient pas remises en cause, toutes conditions étant par ailleurs remplies. »
Ce texte est transposable au nouveau dispositif Robien Scellier. Réponse ministérielle du 13 mars 2007 n° 110762

 Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur.

 En cas de congés du locataire pendant la période la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location.
Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder 12 mois.

 Lorsque l'acquisition est réalisée au moyen d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés :

• la société prend l'engagement de louer le logement pendant la durée de 9 ans
• l'associé prend l'engagement de conserver les parts de la société jusqu'à l'expiration de l'engagement de location de la société.

 

 

 

Des conditions plus strictes de l'engagement de location

 C'est un engagement identique en terme de durée et d'affectation du local que pour le Robien Scellier soit une location nue à usage d'habitation principale du preneur pour une durée de neuf ans.

 Mais le locataire doit être une personne autre qu'un ascendant ou un descendant du bailleur et les loyers et les ressources du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds.

 

 

 

Limitation des personnes pouvant prendre à bail le logement

 Alors que de telles locations sont possibles dans le cadre du dispositif « De Robien Scellier », pour bénéficier du Scellier Populaire l'engagement de location se doit de prévoir que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou un descendant du bailleur.

 Dans le cadre d'une détention de l'immeuble par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS, le locataire doit être une personne autre que l'un des associés ou un membre de son foyer fiscal ou encore un ascendant ou descendant d'un associé.

 Maintenant qu'ont été énoncées les personnes ne pouvant être preneur à bail, il y a lieu de présenter la nécessité de respecter également un double plafond afférent d'une part au montant des loyers et d'autre part aux ressources du preneur à bail.

 

 

Plafonds de loyers et de ressources du preneur

 Le preneur devra disposer, à la conclusion du bail, de ressources inférieures à certains plafonds.

 Concernant les plafonds relatifs aux loyers, ceux-ci sont fixés à 80% des plafonds prévus dans le cadre du « De Robien Recentré ».
On notera que ces plafonds devront faire l'objet d'un strict respect durant l'intégralité de la période couverte par l'engagement de location.
A titre indicatif, pour les baux conclus en 2008 respectant le dispositif Borloo Populaire, le plafond du loyer mensuel au m² était fixé à :

• 16,82 € pour la Zone A,
• 11.69 € pour la Zone B1,

• 9.56 € pour la Zone B2. Ces plafonds vont être revus prochainement pour être applicable au nouveau dispositif Scellier Populaire.

   

 

RÉDUCTION D'IMPÔT

 

 

Avantages fiscaux

 Rappel de la réduction d'impôt du dispositif Robien Scellier

 

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement dans la limite de 300.000 €.
Le taux de la réduction d'impôt est de :

• 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010,
• 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011. La réduction d'impôt est répartie sur 9 années.

 

 Déduction de 30% : dispositif Scellier Populaire

 

Durant toute la période d'engagement de location par le dispositif Scellier populaire, le bailleur peut appliquer une déduction dite spécifique, au taux de 30%, au montant brut des revenus.

Cette déduction n'est réputée couvrir aucune dépense particulière, de ce fait elle est applicable avant celle des frais et charges déductibles relatifs à l'immeuble.

 

 

Réduction supplémentaire de 2% :dispositif Scellier Populaire

 Lorsque le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire (dans les conditions de loyers et de ressources des locataires retenus pour l'application du dispositif vu précédemment (Article 31, I -1°-1 du CGI) et que la location se poursuit au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable peut bénéficier d'un supplément annuel de réduction d'impôt à hauteur de 2% du prix du logement pendant six années supplémentaires, par période de trois ans.

 

 

Possibilité de suspension temporaire de l'application du régime Scellier Populaire

 Lorsque le bailleur aura pendant une période minimale de trois ans soumis le logement à l'engagement Scellier Populaire, il pourra suspendre celui-ci afin de mettre ce local à disposition d'un ascendant ou d'un descendant du bailleur ou d'un associé de la société détentrice du bien à titre gratuit ou onéreux.

 La période de trois ans de soumission du logement au régime du Scellier Populaire est déterminée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.

 La fourniture de ce logement à un ascendant ou descendant ne peut être réalisée pour une période supérieure à neuf ans également déterminée de date à date entre la suspension de la période initiale de location et le départ des lieux de l'ascendant ou descendant.

 Les effets de cette mise à disposition du logement à un ascendant ou descendant sont la suspension du régime. Il résulte de ce suspend que le contribuable ne bénéficiera pas durant cette période de la réduction, ni de la déduction spécifique de 30%.

 

 

Des conséquences d'un non respect du dispositif

 Lorsque les conditions de la location ne sont pas respectées ou encore que le contribuable cède le bien ou les parts de la société détenant le bien, la déduction spécifique fait l'objet d'un rapport au revenu net foncier de l'année au titre de laquelle intervient la remise en cause.

 

 

Règles de cumul

 

Le Scellier Populaire ne peut faire l'objet d'une combinaison avec les régimes suivants :

 Le Besson ancien,
 La déduction spécifique en cas de location de la résidence principale suite à mobilité professionnelle,
 La réduction n'est pas cumulable avec le mécanisme de l'amortissement sur un même bien
 les réductions en faveur du tourisme (articles 199 decies E à G du CGI) ;
 la réduction en faveur des résidences hôtelières à vocation sociale. (article 199 I du CGI) ;
 la réduction en faveur du logement en outre-mer (article 199 undecies A du CGI)
 la réduction « Malraux » (article 199 tervicies du CGI)
 le dispositif des monuments historiques (ou assimilés).