Encadrement des loyers : comprendre le dispositif
Encadrement des loyers : principe, objectifs et comment fixer un loyer sans se tromper
L’encadrement des loyers fait partie des dispositifs qui suscitent beaucoup de réactions… mais, sur le fond, l’intention est compréhensible : protéger les locataires contre des hausses excessives dans les zones où le marché est tendu. Cette protection est importante, et c’est normal qu’elle existe dans le débat public.
À noter : l’actualité récente rappelle aussi que le sujet est très lié aux choix politiques locaux. Selon les majorités obtenues lors des élections municipales, certaines équipes cherchent plutôt à défendre, prolonger ou étendre l’encadrement, tandis que d’autres plaident davantage pour l’assouplir ou le remettre en question, en privilégiant des leviers centrés sur l’offre (production, rénovation, remise sur le marché de logements vacants).
Autrement dit, au-delà du principe, les tendances peuvent évoluer selon les orientations locales et le cadre national de l’expérimentation.
Côté propriétaires bailleurs, le sujet est surtout très concret : dans certains territoires, le loyer n’est pas seulement “celui du marché”. Il doit respecter un plafond, basé sur des loyers de référence définis par secteur et par catégorie de logement.
Dans ce guide, on va au plus utile :
● qu'est ce que l’encadrement (et ce qu’il n’est pas)
● comment vérifier si vous êtes concerné et calculer votre plafond
● comment gérer le sujet sensible du complément de loyer
● et pourquoi, malgré une bonne intention, le dispositif peut aussi avoir des effets négatifs sur le parc locatif
Avant tout, évitons une confusion fréquente.
🔵 Encadrer l’évolution des loyers (à ne pas confondre)
Ce sont des règles qui limitent certaines hausses dans des situations précises (relocation, renouvellement...), selon le contexte.
🟡 Encadrer le niveau du loyer (le sujet ici)
C’est l’encadrement “au sens strict” : le loyer est plafonné à partir de loyers de référence (médian, majoré, minoré), calculés selon des secteurs et des catégories.
👉 Le point le plus important : le plafond vise le loyer de base, hors charges. Les charges sont traitées séparément (provisions, régularisation).
Pourquoi ce dispositif existe ?
L’objectif affiché est simple : éviter qu’un déséquilibre offre/demande ne se traduise par une flambée des loyers. On cherche ainsi à limiter certains excès et à sécuriser l’accès au logement dans les zones tendues.
3) Le mécanisme en 3 étapes
Étape 1 : Vérifier si vous êtes concerné
Ne partez pas du principe que “oui” ou “non”.
Vérifiez :- si votre commune / secteur est dans un périmètre officiellement concerné,
- et quelles références s’appliquent à la date de signature du bail.
💡 Le conseil COFIM : faites cette vérification au moment de la publication et au moment de la signature, en :
- Passant par les pages officielles et/ou l’outil de vérification de l’administration : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1314
- Contactant votre conseiller COFIM Immobilier du secteur
Étape 2 : Identifier votre plafond
C’est le point technique, et c’est souvent à cette étape que les erreurs peuvent arriver :
- secteur,
- typologie,
- location vide ou meublée,
- parfois année/période de construction selon les grilles locales.
Le bon plafond est celui qui correspond exactement aux caractéristiques du logement dans le bon secteur.
Étape 3 : Fixer le loyer de base correctement
Point clé : le loyer de base = hors charges.
Il ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable à la date de signature du bail.
- valider la catégorie et le secteur,
- vérifier le plafond,
Le complément de loyer : possible, mais à manier avec méthode
Le complément de loyer peut exister dans certains cas, quand le logement présente des caractéristiques particulières (localisation, confort, prestations rares) au regard de biens comparables du secteur.
En pratique, c’est un sujet sensible :
🔵 côté bailleur : “mon logement a un vrai plus”
🟡 côté locataire : “je ne comprends pas ce supplément”
Le bon réflexe : rester factuel, cohérent, et surtout documenter. Si le complément est mal cadré, c’est souvent là que naissent les contestations.
L’effet sur le parc locatif
Maintenant que nous avons compris le dispositif... parlons de son effet sur le parc locatif.
L'effet sur le parc locatif
Un effet de “raréfaction”
L’encadrement vise à protéger les locataires d’une hausse trop rapide des loyers.
Il s’agit d’une intention légitime et importante. Mais un plafonnement peut aussi accentuer un phénomène déjà présent dans certaines zones : la raréfaction du parc locatif privé.
Pourquoi ? Parce que certains bailleurs se retrouvent face à une équation qui ne “tient” plus :
● prix d’achat élevé (ou crédit encore important)
● charges, travaux et contraintes qui augmentent,
● et loyer plafonné.
Quand l’arbitrage devient défavorable, certains propriétaires choisissent :
● de retirer le bien du marché locatif,
● de changer d’usage,
● ou de mettre le bien en vente.
Dans plusieurs expériences internationales, on retrouve ce type de mécanique : quand l’offre se réduit, la tension peut se déplacer plutôt que disparaître.
Une complexification d’accès au logement
Paradoxalement, cela peut aussi compliquer l’accès au logement pour les locataires...
Moins de logements disponibles à la location, ce n’est pas juste “moins de choix” :
● il y a plus de candidats par annonce,
● la concurrence s’intensifie,
● la sélection devient plus stricte,
● et la mobilité résidentielle baisse (on garde un logement plus longtemps, car en trouver un autre devient plus difficile).
🔎 L’avis COFIM : protéger les locataires est indispensable, mais préserver un parc locatif suffisamment large l’est tout autant...
Si l’offre se contracte, on risque de durcir l’accès au logement, en particulier pour les nouveaux entrants (jeunes actifs, mobilités
professionnelles, séparations).
🧐En bref (bilan à retenir)
🔵 Encadrement = plafond basé sur des références par secteur et catégorie
🟡 Le plafond vise le loyer hors charges
🔵 Le risque n°1 : erreur de secteur/catégorie
🟡 Le complément est possible, mais doit être factuel et cadré
🔵 Effet de l'encadrement sur le parc locatif : raréfaction de l’offre, concurrence accrue entre locataires
🟡Priorité bailleur : conformité + dossier sécurisé
Conclusion
L’encadrement des loyers part d’une logique compréhensible et légitime de protection des locataires.
Pour les bailleurs, l’enjeu immédiat est de sécuriser : bonne catégorie, bon secteur, loyer hors charges conforme, complément cadré quand il existe.
Et à l’échelle du marché, il faut garder en tête l’équilibre : protéger, oui, mais sans réduire l’offre au point de durcir l’accès au logement.
👉Un doute ou besoin d'être accompagné sur la gestion locative de votre bien ? Nos équipes COFIM peuvent vous aider à vérifier secteur/catégorie/références et sécuriser votre mise en location.
Consultez notre FAQ
Le plafond s’applique au loyer charges comprises ?
Non. Le plafond vise le loyer de base, hors charges.
Comment savoir si je suis concerné ?
En vérifiant le périmètre officiel et les références applicables à la date de signature.
Parfois, si des caractéristiques particulières le justifient. C’est le point le plus sensible à sécuriser.
Oui, c’est un risque possible : si l’équation économique devient défavorable pour certains bailleurs, ils peuvent retirer le bien du marché locatif ou vendre. Cela peut aussi renforcer la concurrence entre locataires.
Faire valider secteur/catégorie et la formulation loyer hors charges + charges avant publication avec un expert du secteur.
Votre bien mérite d'être évalué à sa juste valeur
Obtenez une évaluation sans frais et précise de votre bien à Pau, Bayonne, Tarbes ou alentours, en seulement deux minutes.
Chargée de communication
Publié le 07/04/2026 par
Sabrina DA EIRA DAUDIGNON
