Dispositif Jeanbrun (“Relance logement”) : le guide clair pour investir en 2026
Dispositif Jeanbrun (“Relance logement”) : le guide clair pour investir en 2026
Le dispositif “Relance logement” (souvent appelé dispositif Jeanbrun) vise à relancer l’investissement locatif privé : vous achetez un logement (neuf ou ancien avec travaux) et vous le louez nu en respectant des plafonds de loyers pendant au moins 9 ans. En contrepartie, le mécanisme repose sur un duo très concret : amortissement + déduction des charges.
⚠️ Comme tout dispositif récent, certains points se stabilisent au fil des textes et commentaires officiels. On vous recommande de valider l’éligibilité de votre projet (bien, loyer, locataire, régime fiscal) avant engagement.
⏱ À retenir en 60 secondes
- Biens : logements en habitat collectif (pas de maison), neuf ou ancien avec ≥ 30% du prix en travaux.
- Location : nue, en résidence principale, engagement 9 ans minimum.
- Contreparties : plafonds de loyers (intermédiaire / social / très social) + souvent plafonds de ressources locataires.
- Avantage fiscal : amortissement plafonné (jusqu’à 12 000 € / an selon cas) + charges déductibles ; déficit foncier pouvant être imputable sur le revenu global dans certains plafonds.
Pourquoi ce dispositif arrive maintenant ?
Le contexte est simple : tension sur l’offre, ralentissement de la construction, besoin de remettre des investisseurs sur la location longue durée. L’objectif affiché côté pouvoirs publics est de remonter la production de logements (dont une part locative privée) via un cadre fiscal plus lisible.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
▶ Le principe : amortissement + charges
- l’amortissement du bâti (une partie du prix chaque année, sur une base souvent présentée comme 80% du prix hors terrain),
- la déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais…).
▶ Les taux d’amortissement (barème de référence)
Conditions d’éligibilité : la checklist Cofim
Côté bien
✅ Logement en immeuble collectif
✅ Neuf (ou assimilé) OU ancien avec travaux représentant au moins 30% du prix
❌ Exclusion fréquente : maisons individuelles
Côté location
✅ Location nue (non meublée)
✅ Résidence principale du locataire
✅ Engagement 9 ans minimum
✅ Plafonds de loyers (intermédiaire / social / très social)
✅ Souvent : plafonds de ressources du locataire
❌ Location à un proche : généralement exclue (famille proche / foyer fiscal)
Jeanbrun vs LMNP : les différences qui comptent vraiment
- Nue vs meublée (profil locataire, demande locale, turn-over, gestion)
- Plafonds de loyers (contraintes vs stabilité)
- Régime fiscal et déficit (foncier vs BIC)
- Sortie / revente : un point à surveiller (voir encadré ci-dessous)
⚠ Point de vigilance : la fiscalité à la revente
Selon les documents disponibles, le traitement des amortissements à la revente est présenté de façon parfois divergente (réintégration vs non-réintégration).
Conclusion : on le considère comme un point à sécuriser selon le texte applicable à votre situation et votre horizon de détention.
Exemples concrets : Pau, Bayonne, Tarbes
Exemple 1 : Pau / Béarn
Neuf (loyer intermédiaire)
Objectif du scénario : montrer la mécanique “amortissement + charges” sur un cas simple en neuf.1) Le bien (hypothèse)
- Type : logement neuf (habitat collectif)
- Prix d’acquisition : 250 000 €
2) Hypothèses “Jeanbrun”
- Niveau de loyer : intermédiaire
- Base amortissable (hypothèse pédagogique courante) : 80% du prix = 200 000 €
- Taux d’amortissement annuel : 3,5%
3) Calcul repère (amortissement)
- Amortissement annuel estimatif : 200 000 € × 3,5% = 7 000 € / an (avant plafonds et selon règles applicables)
➡️ Ici, l’amortissement vient réduire le revenu imposable, même sans travaux.
Exemple 2 : Bayonne / Pays Basque-Landes
Neuf (loyer social / très social)
Objectif du scénario : illustrer l’arbitrage “loyer plus encadré” ↔ “amortissement plus élevé”.1) Le bien (hypothèse)
- Type : logement neuf (habitat collectif)
- Prix d’acquisition : 250 000 € (même base que Pau pour comparer)
2) Hypothèses “Jeanbrun”
- Niveau de loyer : social ou très social
- Base amortissable (hypothèse pédagogique courante) : 80% du prix = 200 000 €
- Taux d’amortissement annuel (selon niveau) :
- 4,5% en social
- 5,5% en très social
3) Calcul repère (amortissement)
- Social : 200 000 € × 4,5% = 9 000 € / an (avant plafonds et selon règles applicables)
- Très social : 200 000 € × 5,5% = 11 000 € / an (avant plafonds et selon règles applicables)
➡️ Dans une zone tendue, le bon arbitrage se fait souvent entre plafond de loyer, vacance, qualité du bien et stratégie de gestion : l’amortissement peut être plus élevé, mais le loyer peut être plus encadré.
Exemple 3 : Tarbes / Bigorre — Ancien + travaux (≥ 30%)
Objectif du scénario : montrer la logique “ancien + travaux” (condition 30%) et son impact sur l’équilibre fiscal.1) Le bien (hypothèse)
- Type : logement ancien (habitat collectif)
- Prix d’acquisition : 100 000 €
- Travaux : 30 000 € (soit 30% du prix)
2) Hypothèses “Jeanbrun”
- Coût total projet (hors frais) : 130 000 €
- Base amortissable (hypothèse pédagogique courante) : 80% = 104 000 €
- Taux d’amortissement annuel (ancien + travaux) : 3,0% (niveau intermédiaire, à adapter si social / très social)
3) Calcul repère (amortissement)
- Amortissement annuel estimatif : 104 000 € × 3,0% = 3 120 € / an (avant plafonds et selon règles applicables)
➡️ Ici, le levier est la combinaison ancien + travaux : pertinente si les travaux servent la qualité locative (et parfois la performance énergétique, selon les cas) tout en respectant les critères du dispositif.
Bruno Birade, Directeur Associé Cofim
Consultez notre FAQ
Le dispositif Jeanbrun est-il valable partout en France ?
Le dispositif est présenté comme applicable sans zonage (à la différence d’anciens cadres).
Peut-on louer meublé (LMNP) avec Jeanbrun ?
Le dispositif vise la location nue. Pour le meublé, on reste sur LMNP/LMP selon conditions.
L’engagement de location est annoncé à 9 ans minimum.
Principalement des appartements (habitat collectif), en neuf ou ancien avec travaux ≥ 30%.
La location à un proche (famille proche/foyer fiscal) est généralement exclue : à vérifier selon cas précis.
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Chargée de communication
Publié le 03/02/2026 par
Sabrina DA EIRA DAUDIGNON
