Marché immobilier à l’automne : faut-il acheter, vendre ou investir ?
Le marché est flou. Votre projet ne doit pas l’être.
Taux de crédit en légère remontée, prix encore hésitants, budget 2027 en préparation, campagne présidentielle qui s’installe progressivement… À l’automne 2026, les raisons d’attendre semblent nombreuses.
Mais attendre quoi, exactement ? Une baisse certaine des taux ? Une fiscalité définitivement stabilisée ? Un marché devenu parfaitement prévisible ?
Ce moment idéal n’existe probablement pas.
Les incertitudes actuelles méritent d’être prises en compte, mais elles ne doivent pas décider à votre place. Pour acheter, vendre ou investir, la vraie question n’est pas seulement « que fera le marché ? », mais plutôt : « mon projet est-il suffisamment solide pour avancer ? »
Un marché prudent, mais toujours actif
Les prix, eux, restent légèrement orientés à la baisse au niveau national. D’après l’Insee, les logements anciens ont perdu 0,8 % sur un an au deuxième trimestre 2026, et 1 % par rapport au trimestre précédent.
Ces moyennes donnent une tendance, pas une vérité applicable partout. L’évolution d’une maison en périphérie, d’un appartement en centre-ville ou d’un bien situé sur le littoral peut être très différente.
Le crédit reste accessible, même si ses conditions se sont un peu durcies. Le taux moyen des nouveaux prêts à l’habitat atteignait 3,30 % en juillet, soit 0,22 point de plus qu’au début de l’année. Le 10 septembre, la Banque centrale européenne a également relevé ses taux directeurs de 0,25 point.
Cette décision peut influencer les barèmes bancaires, sans se répercuter de la même manière sur tous les dossiers. L’apport, les revenus, la durée du prêt et la situation professionnelle continuent de peser lourd dans la proposition finale. Le marché n’est donc pas bloqué. Il demande simplement davantage de préparation.
Budget 2027, présidentielle, taux :
Que sait-on vraiment ?
Il serait artificiel de faire comme si le contexte économique et politique n’avait aucune importance.
Le budget 2027 pourrait modifier certaines règles concernant la fiscalité immobilière, les aides à la rénovation, l’accession à la propriété ou l’investissement locatif. À la date de publication de cet article, tous les arbitrages ne sont toutefois pas connus.
Entre une piste évoquée, une mesure inscrite dans un projet de loi et une disposition définitivement adoptée, plusieurs étapes restent à franchir.
La campagne présidentielle ajoute une autre dose d’incertitude. Le logement, la fiscalité du patrimoine, la rénovation énergétique et l’encadrement des loyers devraient prendre une place importante dans les débats. Les annonces peuvent influencer la confiance des ménages, mais un programme électoral n’est pas une règle applicable.
Quant aux taux immobiliers, leur évolution ne dépend pas uniquement des décisions françaises. L’inflation, la politique de la Banque centrale européenne, les marchés obligataires et les besoins commerciaux des banques entrent également dans l’équation.
Impossible, dans ces conditions, de promettre une baisse ou d’annoncer une envolée certaine des taux en 2027. Ces facteurs doivent être surveillés, sans devenir l’unique boussole d’un projet immobilier.
Vous souhaitez acheter : ne regardez pas seulement le taux
Avant de vous décider, cinq éléments doivent être regardés ensemble :
- Votre budget réel, avec une mensualité qui reste confortable après les charges et les dépenses courantes.
- Le financement complet, en intégrant le taux, l’assurance, la durée, l’apport et les frais.
- Le juste prix du bien, selon son emplacement précis, son état et ses prestations.
- Le DPE et les travaux, qui peuvent modifier sensiblement le coût final de l’opération.
- Votre projet de vie, notamment la durée pendant laquelle le logement pourra correspondre à vos besoins.
Une baisse future des taux ne rendra pas un bien trop cher ou mal adapté plus pertinent. À l’inverse, un logement au bon prix, financé dans de bonnes conditions et cohérent avec vos projets peut mériter d’être étudié dès maintenant.
Vous êtes en recherche ? Consultez les biens actuellement proposés par Cofim Immobilier ou échangez avec un conseiller pour préciser vos critères.
Vous souhaitez vendre :
Le prix de départ reste décisif
Marion Distante connaît bien cette sensation d’entre-deux.
Américaine, elle a étudié à New York, vécu à Paris, puis choisi de s’installer dans le Béarn. Aujourd’hui, elle vit à Lacommande, un village béarnais qu’elle affectionne pour sa communauté soudée, son charme historique et sa place au cœur des contreforts verdoyants des Pyrénées.
Son lien avec l’immobilier n’est pas seulement professionnel.
Avec son mari, Marion a elle-même acheté une maison en Béarn. Elle a traversé le processus d’achat, les questions, les choix, puis la rénovation. Elle sait ce que signifie tomber amoureux d’une propriété. Elle sait aussi ce qu’il faut vérifier avant de se laisser emporter par le coup de cœur.
C’est une nuance importante. Car acheter un bien immobilier, ce n’est pas seulement cocher des critères. C’est souvent un changement de vie.
Marion ne parle pas seulement anglais. Elle comprend les attentes, les réflexes et parfois les inquiétudes des acheteurs anglophones. Elle connaît aussi le fonctionnement français, les usages locaux et la réalité du terrain.
Entre les deux, elle fait le lien.
Elle le dit elle-même : elle aime accompagner les moments de transition. Acheter ou vendre un bien, ce n’est pas seulement une opération immobilière. C’est souvent le début d’un nouveau chapitre.
Vous souhaitez investir :
Partez du logement, pas de la réduction d’impôt
Le calcul doit intégrer le prix d’acquisition, les travaux, le loyer réellement envisageable, les charges, la taxe foncière, la fiscalité, la vacance locative et les frais de gestion.
Le dispositif Relance Logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun, crée de nouvelles possibilités pour certains investissements en location nue. Sous conditions, il permet notamment de déduire une partie du prix d’acquisition et certaines charges des revenus locatifs.
En contrepartie, plusieurs critères doivent être respectés concernant le logement, la durée de location et le montant du loyer. Son intérêt dépend donc de la situation fiscale de l’investisseur et des caractéristiques du projet.
Une fiscalité avantageuse améliore parfois l’équilibre d’une opération. Elle ne compensera jamais un mauvais emplacement, un loyer surestimé ou des travaux mal évalués.
Le guide de l’investissement locatif Cofim permet d’approfondir ces questions à partir des réalités des Pyrénées-Atlantiques et des Hautes-Pyrénées.
Alors, faut-il agir maintenant ou attendre 2027 ?
Il n’existe pas une réponse valable pour tout le monde.
Un projet peut avancer lorsqu’il répond à un besoin clairement identifié, que son financement reste confortable et que le prix du bien correspond à son marché.
Attendre peut au contraire être judicieux pour augmenter son apport, stabiliser sa situation professionnelle, préciser ses objectifs ou mieux chiffrer des travaux.
Ce qui est plus risqué, c’est de suspendre indéfiniment sa décision à une hypothétique baisse des taux, à une future mesure fiscale ou au résultat d’une élection.
Le bon moment n’est pas celui où toutes les incertitudes ont disparu. C’est celui où votre projet est suffisamment préparé pour ne pas dépendre d’un scénario idéal.
Les questions que vous vous posez
Les taux immobiliers vont-ils baisser en 2027 ?
Personne ne peut aujourd’hui le garantir. Leur évolution dépendra notamment de l’inflation, des décisions de la Banque centrale européenne et de la stratégie des banques. Un projet doit donc rester viable avec les conditions de financement réellement accessibles.
Faut-il attendre l’élection présidentielle avant d’acheter ?
Pas nécessairement. Les propositions des candidats alimenteront le débat, mais elles ne constituent pas encore des règles. Attendre doit répondre à une raison personnelle ou financière concrète, pas uniquement à l’espoir d’une mesure plus favorable.
Oui, à condition de tenir compte de la demande et du niveau de prix local. Les acheteurs sont plus sélectifs, ce qui rend l’estimation et la présentation du bien particulièrement importantes.
Cela dépend de l’emplacement, du financement, du loyer réaliste, des charges et de votre stratégie patrimoniale. Les dispositifs fiscaux peuvent améliorer le montage, mais ils ne doivent jamais constituer l’unique raison d’acheter.
Le marché est flou, mais votre projet peut être clarifié.
L’automne 2026 n’apporte pas de certitude absolue. Il offre en revanche suffisamment de repères pour étudier sérieusement un projet, en mesurer les risques et décider sans se laisser guider uniquement par le bruit ambiant.
Acheter, vendre ou investir reste possible, à condition de partir des bons chiffres et de la réalité du terrain.
Vous souhaitez faire le point ? Contactez l’agence Cofim la plus proche de chez vous pour échanger sur votre projet et le confronter au marché local.
Chaque projet dépend de votre situation personnelle, de votre financement, du bien concerné et de son marché. Ces informations présentent des tendances générales et ne remplacent pas une étude de financement, une estimation immobilière ou un conseil fiscal personnalisé.
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Chargée de communication
Publié le 07/04/2026 par
Sabrina DA EIRA DAUDIGNON
